三联调解模式

“终于解决了房子那段糟心事！”此前，年近六旬的段某夫妇拿到法院司法确认的《民事裁定书》，银行账户也成功到账某物业公司支付的款项。

2015年，段某夫妇与某开发商签订商品房买卖合同购买了一套期房，开发商因资金链断裂影响开发建设进度，直至2017年10月，段某夫妇才如愿收楼，逾期收楼长达一年。

2018年8月，该房地产开发商被法院裁定进入破产清算程序。根据法院批准的重整计划，开发商对段某夫妇的逾期交楼违约金债权以全额抵扣物业管理费的方式进行清偿，从2020年5月起抵扣物业管理费至2031年9月止。

开发商破产重整期间，业主段某夫妇家庭却出现经济危机，无法按期偿还房屋贷款，2023年2月，该房屋被司法拍卖成交，段某夫妇搬离了房屋。

“我们现在房子都被卖掉，也不住小区了，这3万块违约金应该要重新商量一下怎么赔！”

“当时约定以抵扣物业费的形式偿还，公司可以继续对这个房子免除物业费……”

关于剩余逾期交楼违约金的返还事宜，双方曾经过长达一年的拉锯式催讨，段某夫妇多次和房地产开发公司、物业公司、新业主、破产管理人沟通无果，最终决定诉讼维权。

东莞第一法院民五庭承办法官刘秋霞收到案件研判后，“具体案情并不复杂，比起直接判，调解对双方当事人更有利。”

首先，她选择将该案交由特邀调解员廖金辉律师先行调解，并同步指导破产管理人跟进调解事宜，运用“法院+管理人+特邀调解员”三联调解模式开展调解工作。经过多方沟通协商，在法院的主持下，段某夫妇、物业公司和房地产开发公司破产管理人三方达成和解：由物业公司向段某夫妇返还款项2万余元，并由房地产开发公司破产管理人监督调解协议的执行。

东莞市破产管理人协会会长刘开坛：“长期困扰当事人的难题，通过这个调解模式零费用、高效率化解在诉前。破产有关纠纷调解工作室成立以来，极大地激发管理人主动解纷意识，特邀调解员的加入也对东莞破产管理人队伍建设起到积极促进作用。”

“示范判决+案例指引”

一案判促多案调

另外，在东莞市某物流有限公司破产清算一案中，破产管理人接管了该物流公司位于中堂镇某村的土地及地上建筑物后发现，承租人有未缴纳租金、水电费的情况，所以决定对外追收共11起债权纠纷。

据了解，破产管理人在接管该物流公司破产程序时曾受到该建筑原物业管理方的阻扰，一度出现多方僵持的局面，导致物流公司进入破产程序2个月后，管理人在法院的强制接管协助下才完成接管手续。顺利接管后，管理人对各承租人追收费用无果，为维护债权人合法权益推进破产清算工作，便向法院提起了诉讼。

“我们的租金都给过原来的物业管理方，凭什么认为我们还欠租？”部分承租人对配合清算的意愿不大，认为租金已交付给了原物业管理方。

“按照法律规定，部分租金等费用是在权利人物流公司进入破产程序后产生的，原物业管理方无权代收，无法证明承租人的租金已顺利缴纳。”破产管理人对此表示不认可。

“前期纠纷导致管理人接管时间拉长，接管后部分承租人又不配合破产清算工作，一拖再拖，情况就变复杂了……”东莞第一法院民五庭承办法官安燕玲收案后分析，“但这批案件的案情基本一致，争议焦点也相同。如果能先帮助他们厘清这些‘流水账’，账目清晰后‘线团’就松了，‘解绳’就快了。”

很快，安燕玲法官组织破产管理人和各租户对长达三年的租金、水电费进行对账核算，明确了案件争议焦点。

在物流公司进入破产程序后、管理人完成接管手续前的2个月的时间里，各租户向原物业管理方支付的押金、租金等能否抵扣欠付租金？除此以外，承租人还有多少租金等费用未缴纳？

“这批案件涉及的法律关系复杂，利益主体多元，各方当事人也是第一次面对这种情况，情绪激动在所难免，用正确方法让当事人清楚认识到法律后果是破题的关键。”安燕玲法官便想到了“示范判决”。

在一时无法调和各方利益的情况下，安燕玲法官决定采用示范判决作为突破口，选取这批案件中不同意调解的承租人C的案件作为代表案例“先判一案”。

首先，通过审理该案形成具有指导意义的判决；然后，通过以案释法、以理明事等方式向其他人承租人指出拖欠及拒绝缴纳租金、水电费的法律后果；同时也对破产管理人未及时接管、未及时行权的行为进行批评教育。